ARRÊT JAMES ET AUTRES c. ROYAUME-UNI 5 cas, selon une pratique quasi constante pareil contrat renferme une clause qui charge le locataire de chacune des réparations courantes pendant la durée du bail et l’astreint à rendre la propriété en bon état à l’échéance. L’emphytéote peut normalement vendre le bail à un tiers qui acquiert alors ses droits et obligations pour la période restant à courir. Les baux emphytéotiques font fréquemment l’objet de telles transactions sur le marché immobilier, sans que les propriétaires y jouent aucun rôle. D’habitude, le locataire peut aussi sous-louer le bien. Cependant, l’existence d’un droit de vendre le bail ou de sous-louer dépend juridiquement des termes de chaque contrat. 13. La valeur financière de l’actif du propriétaire dans le bien cédé en emphytéose a deux origines: le loyer stipulé et la perspective de retour du bien à la fin du bail. Au début d’une très longue emphytéose, la valeur du second élément peut être insignifiante et la valeur marchande totale de l’actif du propriétaire ne dépasser guère la valeur capitalisée du loyer. La valeur financière de l’actif du locataire, elle, résulte du droit d’occuper la maison en vertu du bail, et elle dépend au premier chef du temps pendant lequel ce droit subsistera. Au début d’un bail de très longue durée, elle peut égaler plus ou moins celle du bien-fonds lui-même si le loyer est très faible. Le bail est cependant un avoir qui s’amenuise. A mesure qu’il s’écoule, la valeur du droit du locataire décroît tandis qu’augmente celle du droit du propriétaire. A l’échéance du contrat, le droit du preneur s’éteint et les bâtiments, y compris les améliorations et réparations effectuées, reviennent au propriétaire sans compensation pour le premier. Comme ni le bailleur seul, ni le locataire seul ne peuvent offrir à un tiers la propriété exempte d’occupant, leurs droits réunis ont une valeur inférieure à celle qu’aurait la propriété libre. Si cependant la réversion est vendue au locataire occupant, qui peut alors fondre les deux droits en une propriété unique, la valeur de celle-ci excède la valeur d’investissement pour un tiers qui achèterait la réversion grevée d’un bail. Dans les opérations du marché libre, vendeur et acheteur ont coutume de se partager, dans des proportions convenues entre eux, cette valeur supplémentaire dite "valeur de consolidation" ("merger value"). 14. L’emphytéose a été largement utilisée en Angleterre et au pays de Galles, notamment à l’occasion de l’urbanisation consécutive à la révolution industrielle du XIXe siècle. 15. Vers 1880, les locataires ont commencé à revendiquer le droit d’imposer à leur propriétaire la cession de son bien, afin de s’affranchir de la réversion ("leasehold enfranchisement"). De 1884 à 1929, une série de projets de loi destinés à faciliter pareil rachat ont été soumis en vain au Parlement. 16. La demande de réforme de la loi a resurgi après la deuxième guerre mondiale. En 1948, le Lord Chancellor a chargé une commission (le