ARRÊT JAMES ET AUTRES c. ROYAUME-UNI 11 a) La base de calcul de 1967 concerne les propriétés dont la valeur imposable n’excède pas 500 livres, ou 1.000 pour une maison située dans le Grand Londres. Le prix à régler est alors celui que pourrait atteindre la maison en cas de vente volontaire sur le marché libre, à supposer, entre autres, i. que le locataire ait exercé son droit légal d’obtenir une prorogation du bail pour cinquante ans et ii. que l’acquéreur ne soit pas le locataire (articles 9 de la loi de 1967, 82 de la loi de 1969 et 118 de la loi de 1974). En raison de la première hypothèse, le locataire paie approximativement la valeur du terrain, mais rien pour le bâtiment. Quant à la seconde, introduite par la loi de 1969, elle exclut également du prix tout élément de "valeur de consolidation" (paragraphe 13 ci-dessus). Cette base de calcul reflète la politique exposée dans le Livre blanc de 1966 (paragraphe 18 ci-dessus). b) La base de calcul de 1974 s’applique aux propriétés dont la valeur imposable va de 500 à 750 livres, ou de 1.000 à 1.500 pour les maisons situées dans le Grand Londres. Le prix à payer est celui que pourrait atteindre la maison en cas de vente volontaire sur le marché libre à supposer, entre autres, qu’à la fin du bail le preneur ait le droit de rester en possession de la maison en vertu de la loi de 1954, c’est-à-dire en tant que locataire légalement qualifié et versant un "juste loyer" qui reflète son occupation de la maison (paragraphe 16 ci-dessus - article 9 de la loi de 1967, tel que l’a modifié l’article 118 de la loi de 1974). En principe, cette base de calcul est plus favorable au propriétaire et vise à lui assurer un prix à peu près égal à la valeur marchande du terrain et de la maison, à supposer celle-ci occupée en vertu de la loi de 1954; en outre, elle lui accorde une part de la "valeur de consolidation". Toutefois, dans une espèce où un locataire avait obtenu la prolongation du bail pour cinquante ans puis demandé le rachat avant l’échéance initiale du contrat, le tribunal foncier (paragraphe 25 ci-dessous) a estimé que le calcul de l’indemnité devait se fonder sur le fait que l’intéressé avait prolongé son bail (Hickman v. Phillimore Estate, Estates Gazette, 1985, vol. 274, p. 261). Dans de telles circonstances, le propriétaire perçoit donc beaucoup moins que la valeur du marché. A l’audience, le Gouvernement a reconnu que cette décision avait révélé dans la loi de 1974 une faille à combler par un amendement législatif. Depuis lors, il a informé la Cour que ledit jugement a été frappé d’appel. Des dispositions spéciales ont trait à l’extinction de tout contrat intermédiaire quand le locataire occupant la maison et voulant l’acquérir ne tient pas son bail directement du propriétaire (annexe 1 de la loi de 1967). Elles ne paraissent cependant pas jouer un rôle dans la présente affaire. 24. A tout moment jusqu’à la fixation du prix de la propriété, le locataire peut entamer une procédure tendant à l’ajustement de la valeur imposable de la maison aux fins d’application de la loi, de manière à déduire la valeur des améliorations structurelles apportées par lui-même ou ses prédécesseurs (article 118 et annexe 8 de la loi de 1974). Le tribunal de