8 ARRÊT JAMES ET AUTRES c. ROYAUME-UNI "11. Sauf exception dans des cas spéciaux, un locataire qualifié aura le droit, pendant toute la durée du contrat, d’acquérir la propriété par cession obligatoire. Il importe de veiller à ce que le rachat s’opère à un prix équitable. Cependant, les cours actuels du marché reflètent la situation résultant du droit en vigueur, inéquitable envers le locataire; dès lors, le prix de rachat doit se baser non sur eux, mais sur la valeur du terrain lui-même, eu égard aux perspectives éventuelles de mise en valeur. Il doit se calculer conformément au principe qu’en équité les murs appartiennent au locataire qualifié, le terrain au propriétaire. 12. Il s’ensuit - et le projet de loi le précisera - qu’en l’absence, fréquente, d’autres perspectives de mise en valeur, le juste prix de rachat sera la valeur de la propriété du sol, compte tenu du bail et de sa prorogation pour cinquante ans. Il laissera entièrement de côté la valeur que le bâtiment aurait eue au moment du retour." 19. Le Gouvernement saisit le Parlement d’un projet de loi tendant à exécuter ce programme. Pendant les débats parlementaires, l’opposition conservatrice accepta le principe, énoncé dans son manifeste électoral de 1966, d’une législation "habilitant les locataires à acquérir ou louer leur maison à des conditions équitables, sauf lorsque la propriété doit être mise en valeur", mais elle combattit les modalités du projet, les jugeant confiscatoires. D’après elle, l’idée de baser le prix de rachat sur la seule valeur du terrain s’appuyait sur l’argument entièrement faux que la maison appartenait au locataire. Or celui-ci n’avait acheté que le droit d’y vivre pendant un temps déterminé. Il convenait de payer le prix du marché pour ce qui appartenait au propriétaire. Au cours de la discussion du projet au Parlement, des membres de tous les partis politiques exprimèrent l’opinion que la loi de 1954, qui garantit le maintien dans les lieux (paragraphe 16 ci-dessus), n’avait pas réussi à alléger le préjudice ou l’injustice que la fin du bail emphytéotique causait aux locataires. Parmi les raisons avancées figuraient d’un côté l’obligation, pour le locataire, de continuer à payer des loyers récemment fixés, de l’autre la menace d’importantes revendications pour dégâts, que certains propriétaires utilisaient pour inciter les preneurs à renoncer à leur droit légal au maintien dans les lieux. D’aucuns reprochaient au projet de ne pas distinguer entre locataires "méritants" et "non méritants", ainsi que de ne pas ouvrir un recours à une juridiction compétente pour décider s’il était raisonnable de rendre une ordonnance de rachat en faveur d’un locataire. A cette critique, on répondait qu’eu égard au nombre très considérable des maisons louées à bail emphytéotique, un système exigeant d’établir dans chaque cas le caractère raisonnable du rachat ne manquerait pas d’engendrer une grande incertitude, des retards et beaucoup de litiges; en outre, il donnerait à certains locataires l’impression qu’il pouvait se révéler trop coûteux de se lancer dans une procédure aléatoire. Autre point soulevé dans les débats: le projet réservait le droit de rachat aux locataires de maisons ne dépassant pas une valeur donnée. Si le système de l’emphytéose, disait-on, fonctionnait de manière injuste pour les raisons