ARRÊT JAMES ET AUTRES c. ROYAUME-UNI 7 "Objectif 1. Le présent Livre blanc concerne les baux emphytéotiques d’habitation, en particulier ceux dont l’origine remonte à la seconde moitié du siècle dernier. L’expérience a montré que l’emphytéose lèse de manière très injuste le locataire occupant. Le propriétaire foncier a fourni le terrain, mais dans la grande majorité des cas c’est le preneur ou son prédécesseur en titre qui y a édifié la maison, de ses deniers. Même s’il existe des exceptions, il est presque toujours vrai qu’au fil des ans, ce sont les locataires successifs qui ont supporté le coût des améliorations et de l’entretien, et il dépasse sans doute de beaucoup celui de la construction elle-même. A leurs frais, ils ont conservé à l’immeuble le caractère de logis habitable et l’ont utilisé en tant que tel; il est assez naturel qu’en arrivant à l’échéance après de longues années d’occupation, ils le considèrent comme leur foyer familial. En pareil cas on ne saurait admettre, si l’on se soucie de justice entre propriétaire et locataire occupant, qu’à l’expiration du contrat la loi garantisse au premier le retour de la maison sans bourse délier, de sorte qu’il récupère non seulement le terrain mais le bâtiment, les améliorations et tous les ajouts qu’ont pu faire le locataire ou ses prédécesseurs. 2. Le gouvernement a décidé de chercher un remède à cette injustice. Selon lui, le principe de base d’une telle réforme consisterait à reconnaître au bailleur la propriété du sol et au preneur occupant un titre moral (morally entitled) sur la propriété du bâtiment érigé et entretenu sur le terrain. 3. Deux éléments rendent urgente la réforme. D’abord, la plupart des gens acquièrent leur maison grâce à une hypothèque et pour eux le système de l’emphytéose joue de manière particulièrement dure. Un acheteur sur hypothèque risque de payer presque le prix de la propriété pour un bail en cours pour de longues années encore; à l’échéance de son hypothèque, il éprouvera un sentiment aigu d’injustice. Il constatera, après avoir purgé l’hypothèque, qu’il se trouve à la tête d’un actif de bien moindre valeur qu’à l’époque de l’acquisition, et difficile à vendre car un acheteur, lui, ne réussira peut-être pas à hypothéquer. Voilà devant quelle situation se trouvent maints occupants qui ont acheté leur maison pour s’y installer aussitôt après la guerre. Deuxièmement, de très nombreux domaines en emphytéose se sont édifiés dans la seconde moitié du XIXe siècle, alors que les propriétaires fonciers usaient de leur monopole pour empêcher tout autre moyen de mise en valeur que l’emphytéose. Cela s’est produit en particulier dans le sud du pays de Galles et dans certaines régions de l’Angleterre. Les baux en question commencent d’arriver à leur terme et les locataires subissent toute la dureté du système de l’emphytéose. Le plan 4. Le gouvernement présentera donc un projet de loi destiné à donner plus de sécurité aux titulaires d’un bail emphytéotique et à leur offrir la possibilité d’acheter la propriété à de justes conditions. Le projet se fondera sur le principe qu’en équité la terre appartient au propriétaire foncier, la maison au locataire occupant. Partant, ce dernier aura le droit de conserver sa maison après l’échéance et le droit de la racheter (to enfranchise his lease)." Le Livre blanc détaillait les propositions gouvernementales visant à permettre à certains locataires qualifiés d’acquérir la propriété ou d’obtenir la prorogation du bail pour cinquante ans. Les paragraphes 11 et 12 expliquaient les propositions relatives aux conditions de rachat: