4 ARRÊT JAMES ET AUTRES c. ROYAUME-UNI dépossédés de nombreuses propriétés de ce domaine car les occupants ont exercé les droits d’achat que leur accordait la loi modifiée de 1967 sur la réforme des baux. 11. Cette législation confère au preneur demeurant dans une maison en vertu d’un bail emphytéotique à "bas loyer" (d’une durée initiale, ou après renouvellement(s), supérieure à 21 ans), le droit d’obtenir la cession obligatoire de la propriété (le "freehold" ou droit foncier du propriétaire), à des conditions et à un prix définis (paragraphes 20-26 ci-dessous). Dans le système de l’emphytéose, le locataire acquiert en général le bail par un versement initial, après quoi il ne paye qu’un loyer modeste ou même symbolique. Le bail est un droit réel à inscrire au cadastre. La législation en cause ne concerne pas le type habituel de location, dans lequel le preneur verse un "loyer d’usage" reflétant la pleine valeur annuelle de la propriété. Les rapports entre propriétaire et locataire obéissent en pareil cas, pour les maisons d’une valeur (imposable) inférieure à un certain plafond, à une législation distincte - les "lois sur les loyers" - qui prévoit un mécanisme de fixation de "justes loyers" et offre aux locataires une certaine sécurité d’occupation. B. Le système de l’emphytéose et l’origine de la loi de 1967 sur la réforme de l’emphytéose 12. Il existe deux formes principales d’emphytéose pour les immeubles d’habitation. La première est le bail à construction, consenti d’habitude pour 99 ans; le locataire paye un faible "loyer foncier" (ground rent) - sur la base de la valeur du terrain nu - et s’engage à édifier une maison sur les lieux et, généralement, à la laisser au propriétaire en bon état à l’expiration du contrat. La seconde est le bail à versement initial; le locataire règle au propriétaire, pour la maison mise à sa disposition par celui-ci, une somme forfaitaire et, par la suite, un loyer. La durée du bail varie, de même que l’importance respective du forfait et du loyer. D’après les renseignements fournis à la Cour, le versement initial tient d’ordinaire compte du coût de la construction et d’un élément de profit adéquat. Parmi les facteurs pris en considération figurent d’habitude la longueur du bail envisagé, ses conditions (par exemple quant à la possibilité d’une sous-location) et l’état de la propriété au moment de la conclusion. La méthode utilisée pour le calcul des versements relatifs aux baux dont il s’agit en l’espèce se trouve décrite ci-dessous (paragraphe 27). La distinction entre les deux types n’est pas absolue. Par exemple, un bail à versement initial peut s’accompagner de l’obligation de réaliser de grosses réparations, modifications, adjonctions ou améliorations à une propriété existante, et s’apparenter ainsi à un bail à construction. En tout